家の相場を知る
こんにちは、大手メーカーの資産管理部で２０年間にわたり、
会社の不動産、社員さんの家、マンションの売却を担当してきた横地と申します。
その２０年間での不動産や家の売却で、分かった大切なポイントがあります。
家、マンションを損せずに高値で売るには、その相場を知ることです。
家、マンションの売却で損しないため相場を知る方法は大きく分けて２つあります。
１. 家、マンションの無料一括査定サイトを使う
２．レインズを活用する。
まず、２、レインズから見ていきましょう。
レインズ
レインズとは
家、マンションの無料一括査定サイトを利用する前に、
レインズのことを説明します。
レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた、
不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことです。
Real Estate Information Network Systemの
頭文字をとってレインズ（REINS）と名付けられています。
レインズは全国４つの地域に分けられており、
東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズの４つがあります。
※東日本レインズは現在使用できなくなっています。２０２０年８月現在
レインズが利用できるのは
レインズは、不動産業者のみが登録・利用できます。
全国の不動産売買物件の情報の閲覧が可能となります。
家、マンションなどの不動産の売り主が、専属専任媒介契約、専任媒介契約を不動産会社と結び、
不動産会社がその物件をレインズに登録すると売り主もレインズを閲覧できるようなります。
レインズの目的
不動産業者同士で物件の情報を共有化して、
物件の流通を円滑かつ迅速にして、特定の不動産業者に情報が偏り、
物件の流通の妨げになるのを防ぐのが目的です。
せっかく売り物件が出てきても決められた不動産業者単体が持っている情報だけでは不十分で、
本来であればすぐに売れる物件でも何カ月もかかる場合があります。
そのような問題を防ぐためにレインズが作られました。
レインズの仕組みは
レインズの仕組みは次のようになっています。
１．不動産業者は売り主から物件売却の依頼を受けて、専任媒介契約、専属専任媒介契約契約を結ぶと、
その物件情報をレインズに登録しなければならない。
２．レインズに登録された物件は、レインズに登録している全国の全ての不動産業者にシェアーされる。
３．物件購入の依頼を受けた不動産業者は、レインズで適切な物件の検索をおこない、その情報を依頼主に紹介できる。
４．レインズでは過去の取引データも閲覧することができる。
レインズに登録すると
レインズに登録した物件は「登録証明書」が発行され、媒介契約を結んだを結んだ不動産業者はそれを売り主に渡す義務があります。
登録証明書には売主には専用のＩＤとパスワードが割り当てられ、レインズの「売却依頼主用物件確認」の画面からログインでき,
依頼した物件のみの情報を見ることができます。
レインズを活用するメリット
１．物件情報が全国の業者から閲覧できるので、物件の買主が早く見つかる可能性が高い。
２．専任媒介契約、専属専任媒介契約契約を結んだ売り主は過去の売買事例、データを閲覧できるので、
買う主側の不動産業者との契約を有利に運ぶことができる。
３．物件の詳細な情報（売り主が作成した図面等）を載せることができるので、買主により正確な情報を提供できる。
不動産業者との媒介契約
媒介契約
このようにレインズを活用すると、売り主にとっては大きなメリットがあることがわかりました。
次は不動産業者との媒介契約について見ていきましょう。
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不動産業者との媒介契約には、次の３つの契約方法があります。
「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」
レインズに物件を登録する義務があるのは、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の２つです。
「一般媒介契約」の場合はレインズの登録は義務ではありませんが、登録することはできます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は一つの不動産業者としか取引できない契約です。
もし売り主が買主を見つけても、その不動産業者を通して契約しなくてはなりません。
契約期間は３カ月。売り主の依頼から５日以内にレインズへの登録が義務付けられています。
専任媒介契約
専任媒介契約も一つの不動産業者としか取引できません。
しかし、売り主が自ら買主を見つけてきた場合は専任媒介契約を結んだ不動産業者を通さずに直接買主と取引ができます。
契約有効期間は３カ月。売り主の依頼から７日以内にレインズへの登録が義務付けられています。
一般媒介契約
一般媒介契約は同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できます。
契約有効期間も特段定められていません。
レインズへの登録は任意で義務ではありません。
レインズの問題点
専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んだ物件を登録するのは契約した不動産業者の義務ですが、実は罰則規定はありません。
レインズに登録すると、全国の不動産業者が閲覧でき、先に買主を見つけた不動産業者が売り主と契約することができ、
売り主と契約した不動産業者には買主との仲介手数料は一切入ってきません。
囲い込みといって、売り主と契約した不動産業者は自分で買主を見つけ両方から仲介手数料を得るために、レインズに登録しない場合があるのです。
宅建法の義務違反になるのですが、罰則規定はなく、悪徳業者を野放しにしているのが実態です。
専属専任媒介契約、専任媒介契約を不動産業者と結ぶときはレインズに登録することを確認することをお勧めします。
家、マンションの査定を行う。
不動産業者との契約形態やレインズのことを知ったうえで、実際に家、マンションの査定を行います。
複数の不動産業者から査定を取り付けるのはとても面倒なことですが、最近では不動産査定一括サイトというものがあります。
不動産一括査定サイトは現在では何種類もありますが、 ここでは「イエイ」を見ていきましょう。
不動産一括査定サイト「イエイ」 サービス開始から１０年、利用者は４００万人突破。
不動産会社は１７００社登録。
必要事項（物件タイプ、都道府県、市区町村、エリア）を入力するだけ。
入力にかかる時間は６０秒。 自宅に居ながら６社までの審査価格を連絡してくれます。
下記の例の様に１００万円以上の差がでるのは良くあることです。
安心保障
担当者からしつこい勧誘があったり、何か問題があった場合は「イエローカード制度」により、
イエイから不動産会社に契約解除通告できるようになっています。
徹底サポート
専門知識を持った専任スタッフが常駐して、売り主を徹底サポート。
なんでも相談室
不動産に関する疑問や悩みを、対面面談またはメール相談にて 全て無料で相談できる。
お断り代行サービス 不動産業者との問題が発生した場合には、イエイが代行して不動産業者にお断り。
査定後もフォロー 査定申込の数日後、イエイから売り主に直接フォローの電話。
売り主が不利にならないようにアドバイス。
実際の査定額の例
①東京のマンションの査定結果
2004年建築/4LDK/81.15㎡/会社員/36歳
Ａ社：４３２０万円、Ｂ社：４２００万円、Ｃ社：４４８０万円、Ｄ社：４１００万円、Ｅ社：４５３０万円
４３０万円ＵＰ
②埼玉のマンションの査定結果
1997年建築/3LDK/73.36㎡/会社員/53歳 Ａ社：２４９０万円、Ｂ社：２３１０万円、Ｃ社：２１２０万円、Ｄ社：２４５０万円、Ｅ社：２４５０万円
３７０万円ＵＰ
③東京のマンションの査定結果
1999年建築/3LDK/64.68㎡/主婦/63歳
Ａ社：２９３０万円、Ｂ社：３２３０万円、Ｃ社：３１６０万円、Ｄ社：３２００万円、Ｅ社：２８９０万円
３４０万円ＵＰ
④大阪のマンションの査定結果
2006年建築/1LDK/61.62㎡/会社員/56歳
Ａ社：１３２０万円、Ｂ社：１５２０万円、Ｃ社：１４８０万円、Ｄ社：１４８０万円、Ｅ社：１５００万円
２００万円ＵＰ
⑤神奈川のマンションの査定結果
2001年建築/3LDK/62.01㎡/主婦/42歳
Ａ社：３２５０万円、Ｂ社：３１００万円、Ｃ社：３４７０万円、Ｄ社：３２４０万円、Ｅ社：３２５０万円
一括査定で ３７０万円ＵＰ
⑥東京のマンションの査定結果
1987年建築/4LDK/98.94㎡/公務員/38歳
Ａ社：３７９０万円、Ｂ社：３６４０万円、Ｃ社：３４３０万円、Ｄ社：３６４０万円、Ｅ社：３２５０万円
５４０万円ＵＰ
不動産一括査定ランキング
提携不動産会社が多く、6社以上の同時査定額を提示してくれる、不動産一括査定サイトを利用すると、
早く安全に、あなたの家、マンションの売却価格と不動産仲介業者を見つけることができます。
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 イエウール |
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創業 ２００７年 |
 イエイ不動産売却査定 |
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創業 ２００８年 |
 スモーラ |
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創業 ２０１１年 |
 マイスミ |
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創業 ２０１５年 |
